연재컷 5
계약법 각론 · 민사특별법
공인중개사 민법에서 계약법 각론은 실제 부동산 거래와 직접 연결되는 개별 계약을 배우는 단원입니다. 특히 매매, 교환, 임대차는 부동산 거래에서 매우 중요하고, 도급·위임·증여·환매·담보책임도 사례형 문제로 자주 출제됩니다.
1. 계약법 각론이란?
계약법 각론은 민법상 여러 계약 중 실제 거래에서 자주 쓰이는 개별 계약의 성립, 효력, 해제, 책임을 배우는 부분입니다.
집을 사고파는 것은 매매, 전세나 월세는 임대차, 공사계약은 도급, 중개나 사무처리는 위임과 연결됩니다.
2. 초보자 핵심 용어 정리
| 계약 | 핵심 구조 |
|---|---|
| 매매 | 재산권 이전 + 대금 지급 |
| 교환 | 재산권 이전 + 다른 재산권 이전 |
| 임대차 | 사용·수익 + 차임 지급 |
| 사용대차 | 무상 사용·수익 + 반환 |
| 도급 | 일의 완성 + 보수 지급 |
| 위임 | 사무 처리 + 승낙 |
| 증여 | 무상 재산 수여 + 승낙 |
| 환매 | 매도인이 다시 살 수 있는 특약 |
| 담보책임 | 권리나 목적물 문제에 대한 매도인의 책임 |
3. 매매
매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
매도인은 목적물의 권리를 이전하고, 매수인은 대금을 지급합니다. 부동산 매매에서는 소유권이전등기와 잔금 지급이 핵심입니다.
시험에서는 계약금, 해제, 동시이행항변권, 담보책임이 자주 출제됩니다.
4. 교환
교환은 당사자 쌍방이 금전이 아닌 재산권을 서로 이전할 것을 약정하는 계약입니다.
예를 들어 A의 토지와 B의 건물을 서로 맞바꾸는 경우가 교환입니다. 가치 차이가 있으면 보충금을 지급할 수 있습니다.
교환은 매매와 비슷하므로, 매매 규정이 준용되는 경우를 함께 공부해야 합니다.
5. 임대차
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 차임을 지급하기로 하는 계약입니다.
임대인은 사용·수익하게 할 의무가 있고, 임차인은 차임을 지급하고 계약 종료 후 목적물을 반환해야 합니다.
시험에서는 대항력, 우선변제권, 확정일자, 보증금, 계약갱신과 연결되어 출제됩니다.
6. 사용대차
사용대차는 무상으로 물건을 사용·수익하게 하고, 사용 후 반환하기로 하는 계약입니다.
임대차는 차임이 있는 유상계약이고, 사용대차는 차임이 없는 무상계약입니다. 이 차이를 반드시 기억해야 합니다.
7. 도급
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성하기로 하고, 상대방이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약입니다.
건물 신축공사, 인테리어 공사, 리모델링 공사 등이 대표적인 예입니다.
도급은 일의 완성이 핵심입니다.
8. 위임
위임은 당사자 일방이 상대방에게 사무 처리를 맡기고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다.
도급은 결과 완성이 중요하고, 위임은 사무 처리가 중요합니다. 공인중개사 시험에서는 이 비교가 자주 나옵니다.
9. 증여
증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 주기로 하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다.
증여는 무상계약이므로 매매와 달리 대금 지급이 없습니다. 다만 부담부 증여에서는 부담의 한도에서 매도인과 같은 담보책임이 문제될 수 있습니다.
10. 환매
환매는 매도인이 매매계약과 동시에 일정 기간 안에 다시 매매 목적물을 살 수 있도록 하는 특약입니다.
시험에서는 환매특약, 환매기간, 환매등기, 제3자에 대한 대항이 중요합니다.
11. 담보책임
담보책임은 매매 목적물이나 권리에 문제가 있을 때 매도인이 부담하는 책임입니다.
- 매수한 토지 일부가 타인 소유인 경우
- 건물에 중대한 하자가 있는 경우
- 매수한 권리가 존재하지 않는 경우
- 제한물권 때문에 사용이 어려운 경우
시험에서는 해제, 손해배상, 대금감액, 권리 하자, 물건 하자를 사례형으로 묻는 경우가 많습니다.
12. 민사특별법
민사특별법은 민법의 일반 규정만으로 해결하기 어려운 부동산 거래 문제를 보완하기 위한 특별법입니다.
- 주택임대차보호법
- 상가건물 임대차보호법
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
- 가등기담보 등에 관한 법률
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
13. 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다.
핵심은 대항력, 확정일자, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령, 계약갱신요구권입니다.
주택임대차의 대항요건은 보통 주택 인도 + 주민등록으로 정리합니다.
14. 상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법은 영업용 건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다.
핵심은 대항력, 확정일자, 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호입니다.
상가건물 임대차의 대항요건은 보통 건물 인도 + 사업자등록으로 정리합니다.
15. 집합건물법
집합건물법은 아파트, 오피스텔, 상가처럼 하나의 건물 안에 여러 구분소유자가 있는 경우를 규율합니다.
핵심 개념은 구분소유권, 전유부분, 공용부분, 대지사용권, 관리단입니다.
16. 가등기담보법
가등기담보법은 돈을 빌려주고 담보 목적으로 가등기나 소유권이전등기 형식을 이용하는 경우를 규율합니다.
시험에서는 담보가등기, 귀속청산, 처분청산, 청산금, 청산기간이 중요합니다.
17. 부동산실명법
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 부동산을 실제 권리자 명의로 등기하도록 하는 법입니다.
핵심은 명의신탁 규제입니다. 명의신탁약정의 효력, 제3자 보호, 과징금, 예외 사례가 시험 포인트입니다.
오늘의 포인트
계약법 각론은 어떤 계약인가를 구별하는 단원이고, 민사특별법은 부동산 거래에서 약자를 어떻게 보호하는가를 묻는 단원입니다.
- 매매 = 담보책임
- 임대차 = 대항력·우선변제권
- 주택임대차 = 주민등록
- 상가임대차 = 사업자등록
- 집합건물 = 전유부분·공용부분
- 가등기담보 = 청산절차
- 부동산실명법 = 명의신탁 규제
공인중개사 민법 기출형 문제 30문항
범위: 계약법 각론 · 민사특별법
구성: 객관식 30문항 + 정답·해설
문제 1
매매계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 매매는 반드시 서면으로 해야만 성립한다.
- 매매는 당사자 일방이 재산권을 이전하고 상대방이 대금을 지급하기로 약정함으로써 성립한다.
- 매매는 무상계약이다.
- 매매는 물건의 사용·수익만을 목적으로 한다.
- 매매는 사무 처리를 맡기는 계약이다.
정답: ②
해설: 매매는 재산권 이전과 대금 지급을 핵심으로 하는 유상·쌍무·낙성계약이다.
문제 2
매매계약에서 매도인의 기본 의무로 옳은 것은?
- 차임 지급
- 사무 처리
- 일의 완성
- 권리 이전 및 목적물 인도
- 무상 재산 수여
정답: ④
해설: 매도인은 매매 목적물의 권리를 이전하고 목적물을 인도할 의무가 있다.
문제 3
매매계약에서 매수인의 기본 의무는?
- 대금 지급
- 목적물 무상 반환
- 수임사무 처리
- 공사 완성
- 권리금 회수
정답: ①
해설: 매수인은 약정한 대금을 지급해야 한다.
문제 4
부동산 매매에서 특히 중요한 실무상 요소로 가장 적절한 것은?
- 주민등록과 사업자등록
- 소유권이전등기와 잔금 지급
- 권리금과 영업허가
- 관리단 집회와 규약
- 청산금과 귀속청산
정답: ②
해설: 부동산 매매에서는 소유권이전등기와 잔금 지급이 핵심 쟁점이다.
문제 5
교환계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 반드시 금전 지급만을 목적으로 한다.
- 당사자 쌍방이 금전이 아닌 재산권을 서로 이전하기로 하는 계약이다.
- 무상으로 재산을 주는 계약이다.
- 사무 처리를 맡기는 계약이다.
- 사용 후 반환을 목적으로 하는 무상계약이다.
정답: ②
해설: 교환은 재산권과 재산권을 서로 이전하는 계약이다.
문제 6
매매와 교환의 공통점으로 옳은 것은?
- 둘 다 차임 지급이 핵심이다.
- 둘 다 사무 처리가 핵심이다.
- 둘 다 권리 이전이 핵심이다.
- 둘 다 무상계약이다.
- 둘 다 임차인 보호법이 직접 적용된다.
정답: ③
해설: 매매와 교환은 모두 권리 이전을 중심으로 한다.
문제 7
임대차계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 임대차는 무상계약이다.
- 임대차는 일의 완성을 목적으로 한다.
- 임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하는 계약이다.
- 임대차는 재산권과 재산권의 맞교환이다.
- 임대차는 반드시 소유권 이전을 목적으로 한다.
정답: ③
해설: 임대차는 사용·수익과 차임 지급을 핵심으로 하는 유상계약이다.
문제 8
임대차에서 임차인의 의무로 옳은 것은?
- 목적물을 무상으로 증여할 의무
- 차임 지급 및 종료 시 목적물 반환
- 매도인의 담보책임 부담
- 청산절차 진행
- 명의신탁약정 체결
정답: ②
해설: 임차인은 차임을 지급하고, 임대차 종료 시 목적물을 반환해야 한다.
문제 9
사용대차에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 차임 지급이 필수이다.
- 무상으로 물건을 사용·수익하고 반환하는 계약이다.
- 대금 지급이 핵심이다.
- 영업용 건물 임차인 보호를 목적으로 한다.
- 소유권 이전등기를 목적으로 한다.
정답: ②
해설: 사용대차는 무상으로 물건을 사용·수익하고 반환하는 계약이다.
문제 10
임대차와 사용대차의 차이로 옳은 것은?
- 임대차는 무상, 사용대차는 유상이다.
- 임대차는 유상, 사용대차는 무상이다.
- 둘 다 반드시 소유권이 이전된다.
- 둘 다 대금 지급이 핵심이다.
- 둘 다 증여계약의 일종이다.
정답: ②
해설: 임대차는 차임이 있는 유상계약이고, 사용대차는 차임이 없는 무상계약이다.
문제 11
도급계약의 핵심으로 옳은 것은?
- 사무 처리
- 일의 완성
- 무상 재산 수여
- 차임 지급
- 사업자등록
정답: ②
해설: 도급은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 보수를 지급하는 계약이다.
문제 12
도급계약의 예로 가장 적절한 것은?
- 아파트 월세계약
- 상가 임대차계약
- 건물 신축공사 계약
- 부모가 자녀에게 토지를 무상 이전하는 계약
- 친구에게 무상으로 집을 빌려주는 계약
정답: ③
해설: 건물 신축공사, 인테리어 공사, 리모델링 공사는 도급의 대표 사례다.
문제 13
위임계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 일의 완성만을 목적으로 한다.
- 당사자 일방이 상대방에게 사무 처리를 맡기고 상대방이 승낙하는 계약이다.
- 반드시 무상으로만 성립한다.
- 재산권과 재산권을 교환하는 계약이다.
- 임차인의 보증금 보호를 목적으로 한다.
정답: ②
해설: 위임은 사무 처리를 맡기고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립한다.
문제 14
도급과 위임의 비교로 옳은 것은?
- 도급은 사무 처리, 위임은 일의 완성이 핵심이다.
- 도급은 일의 완성, 위임은 사무 처리가 핵심이다.
- 도급과 위임은 모두 무상 재산 수여가 핵심이다.
- 도급은 임대차보호법, 위임은 부동산실명법만 적용된다.
- 도급은 반드시 서면계약이어야 하고 위임은 구두계약만 가능하다.
정답: ②
해설: 도급은 결과의 완성, 위임은 맡겨진 사무 처리에 초점이 있다.
문제 15
증여계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 대금 지급을 핵심으로 한다.
- 무상으로 재산을 주고 상대방이 승낙함으로써 성립한다.
- 임차인이 차임을 지급하는 계약이다.
- 반드시 사업자등록이 필요하다.
- 담보 목적으로 가등기를 하는 계약이다.
정답: ②
해설: 증여는 무상으로 재산을 수여하는 계약이다.
문제 16
부담부 증여에 관한 설명으로 가장 적절한 것은?
- 아무런 부담 없이 무상으로 재산을 주는 증여만을 말한다.
- 수증자가 일정한 부담을 지는 증여를 말한다.
- 반드시 금전과 재산권을 교환해야 한다.
- 차임 지급이 핵심이다.
- 사용 후 목적물을 반환하는 계약이다.
정답: ②
해설: 부담부 증여는 재산을 받는 사람이 일정한 부담을 지는 증여이다.
문제 17
환매에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 매수인이 언제든지 목적물을 다시 팔 수 있는 권리이다.
- 매도인이 매매계약과 동시에 일정 기간 안에 다시 목적물을 살 수 있도록 하는 특약이다.
- 임차인이 계약갱신을 요구하는 권리이다.
- 상가 임차인의 권리금 회수 제도이다.
- 명의신탁을 허용하는 제도이다.
정답: ②
해설: 환매는 매도인이 일정 기간 안에 다시 살 수 있도록 하는 매매의 특약이다.
문제 18
환매에서 시험상 중요한 쟁점으로 보기 어려운 것은?
- 환매특약
- 환매기간
- 환매등기
- 제3자에 대한 대항
- 사업자등록 신청
정답: ⑤
해설: 사업자등록은 상가건물 임대차의 대항요건과 관련된다.
문제 19
매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 매매 목적물이나 권리에 하자가 있을 때 매도인이 부담하는 책임이다.
- 임차인이 차임을 지급하지 않을 때 임대인이 부담하는 책임이다.
- 수임인이 사무를 처리할 때 부담하는 책임이다.
- 상가 임차인의 권리금 회수 책임이다.
- 명의수탁자가 항상 소유권을 취득하는 책임이다.
정답: ①
해설: 담보책임은 매매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우 매도인이 부담하는 책임이다.
문제 20
담보책임에서 권리 하자에 해당하는 사례로 가장 적절한 것은?
- 건물 벽지 색이 마음에 들지 않는 경우
- 매수한 토지 일부가 타인 소유인 경우
- 임차인이 주민등록을 하지 않은 경우
- 상가 임차인이 사업자등록을 하지 않은 경우
- 관리단 집회가 소집된 경우
정답: ②
해설: 매수한 목적물의 일부가 타인 소유인 경우는 권리 하자에 해당할 수 있다.
문제 21
주택임대차보호법의 목적에 가장 가까운 것은?
- 상가 임차인의 영업 안정 보호
- 주거용 건물 임차인의 주거 안정 보호
- 명의신탁 장려
- 담보가등기 남용 허용
- 구분소유자의 집회 제한
정답: ②
해설: 주택임대차보호법은 주거용 건물 임차인의 보호를 목적으로 한다.
문제 22
주택임대차에서 대항력의 기본 요건으로 옳은 것은?
- 건물 인도 + 사업자등록
- 주택 인도 + 주민등록
- 소유권이전등기 + 환매등기
- 관리단 설립 + 규약 작성
- 가등기 + 청산금 지급
정답: ②
해설: 주택임대차의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록으로 정리한다.
문제 23
주택임대차에서 우선변제권과 가장 관련 깊은 것은?
- 대항요건 + 확정일자
- 소유권이전등기 + 환매특약
- 권리금 계약 + 영업허가
- 명의신탁약정 + 과징금
- 관리단 집회 + 공용부분
정답: ①
해설: 우선변제권은 일반적으로 대항요건과 확정일자를 갖추었는지가 핵심이다.
문제 24
상가건물 임대차보호법의 대항요건으로 옳은 것은?
- 주택 인도 + 주민등록
- 건물 인도 + 사업자등록
- 소유권이전등기 + 잔금 지급
- 전유부분 + 공용부분
- 담보가등기 + 청산절차
정답: ②
해설: 상가건물 임대차에서는 건물 인도와 사업자등록이 대항요건의 핵심이다.
문제 25
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 비교로 옳은 것은?
- 주택은 사업자등록, 상가는 주민등록이 핵심이다.
- 주택은 주거 안정, 상가는 영업 안정 보호가 핵심이다.
- 둘 다 명의신탁을 보호하기 위한 법이다.
- 둘 다 구분소유권만을 규율한다.
- 둘 다 도급계약의 하자보수를 규율한다.
정답: ②
해설: 주택임대차는 주거 안정, 상가건물 임대차는 영업 안정 보호가 핵심이다.
문제 26
상가건물 임대차보호법에서 특히 중요한 제도로 옳은 것은?
- 권리금 회수기회 보호
- 환매등기
- 명의신탁약정
- 귀속청산
- 전유부분의 구조 변경
정답: ①
해설: 상가건물 임대차보호법에서는 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호가 중요하다.
문제 27
집합건물법에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 무상으로 재산을 주는 계약을 규율한다.
- 아파트, 오피스텔, 상가건물처럼 여러 구분소유자가 있는 건물을 규율한다.
- 임차인의 주민등록 요건만 규율한다.
- 매도인의 담보책임만 규율한다.
- 채무자 보호를 위한 청산절차만 규율한다.
정답: ②
해설: 집합건물법은 구분소유 건물의 소유와 관리를 규율한다.
문제 28
집합건물법의 핵심 개념으로 보기 어려운 것은?
- 전유부분
- 공용부분
- 대지사용권
- 관리단
- 환매기간
정답: ⑤
해설: 환매기간은 환매와 관련된 쟁점이다.
문제 29
가등기담보법에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 담보 목적으로 가등기나 소유권이전등기 형식을 이용하는 경우를 규율한다.
- 주택 임차인의 주민등록을 규율한다.
- 상가 임차인의 사업자등록만 규율한다.
- 무상 증여계약만 규율한다.
- 구분소유자의 관리단만 규율한다.
정답: ①
해설: 가등기담보법은 담보 목적의 가등기나 소유권이전등기 형식을 이용하는 경우를 규율한다.
문제 30
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?
- 부동산을 실제 권리자 명의로 등기하도록 하는 법이다.
- 명의신탁약정은 원칙적으로 언제나 유효하다.
- 임차인의 차임 지급만 규율한다.
- 도급인의 보수 지급만 규율한다.
- 환매특약만 규율한다.
정답: ①
해설: 부동산실명법은 부동산을 실제 권리자 명의로 등기하도록 하여 명의신탁을 규제하는 법이다.
빠른 정답표
1번 ② / 2번 ④ / 3번 ① / 4번 ② / 5번 ②
6번 ③ / 7번 ③ / 8번 ② / 9번 ② / 10번 ②
11번 ② / 12번 ③ / 13번 ② / 14번 ② / 15번 ②
16번 ② / 17번 ② / 18번 ⑤ / 19번 ① / 20번 ②
21번 ② / 22번 ② / 23번 ① / 24번 ② / 25번 ②
26번 ① / 27번 ② / 28번 ⑤ / 29번 ① / 30번 ①
'[ 공략법 ] AI 로 풀어보는 공인중개사 자격증 시험 > 챕터 2. 1차. 민법' 카테고리의 다른 글
| [2.민법.기출A] 2) 물권법 총론 , 3) 점유권 (0) | 2026.05.10 |
|---|---|
| [2.민법.기출A] 1) 민법 총칙 (0) | 2026.05.10 |
| [2.민법.심화] 6) 담보물권 , 7) 계약법 총론 (0) | 2026.05.05 |
| [2.민법.심화] 4) 소유권 , 5) 용익물권 (0) | 2026.05.05 |
| [2.민법.심화] 2) 물권법 총론 , 3) 점유권 (0) | 2026.05.05 |
